Ley de gravámenes de constructor en Carolina del Sur: plazos, requisitos y preguntas frecuentes

Los plazos de un vistazo

Estos son los plazos legales generales; cómo se aplican a su proyecto depende de los hechos. Un abogado verifica todas las fechas antes de notificar o presentar.

¿Quién puede presentar un gravamen de constructor en Carolina del Sur?

Los contratistas, subcontratistas, trabajadores y proveedores de materiales que aportan mano de obra o materiales para mejorar un inmueble, por acuerdo con el propietario — o con su consentimiento — pueden reclamar un gravamen de constructor (mechanics’ lien) conforme al S.C. Code Ann. § 29-5-10 y siguientes. Los gravámenes de reclamantes de niveles inferiores están sujetos a límites legales relacionados con lo que el propietario todavía debe por el proyecto (§ 29-5-20).

¿Cuánto tiempo tengo para presentar un gravamen?

Noventa días desde su último día de trabajo — y dentro de ese plazo el gravamen debe notificarse primero al propietario y después presentarse ante el Registro de la Propiedad (Register of Deeds) o el Secretario del Tribunal (Clerk of Court) del condado donde está la propiedad (§ 29-5-90). Si falta cualquiera de las dos cosas, se pierde el derecho al gravamen.

¿Mi número de licencia de contratista tiene que aparecer en el gravamen?

Sí — si la ley le exige tener licencia o registro, el condado no aceptará el gravamen sin su número de licencia o registro en el documento (§ 29-5-15(A)). Si no está obligado a tener licencia, el gravamen debe indicarlo.

¿Cuánto puedo reclamar?

El monto vencido y adeudado por la mano de obra, los materiales o el equipo que usted realmente aportó al proyecto — respaldado por su contrato, sus facturas y sus solicitudes de pago. Inflar un gravamen es peligroso: un reclamo excesivo hecho a propósito puede poner en riesgo el gravamen y hacer responsable al reclamante.

¿Qué logra presentar un gravamen?

El gravamen afecta el título de la propiedad. Mientras esté registrado, por lo general los prestamistas no adelantan más financiamiento de la obra, no refinancian un préstamo de construcción ni cierran una venta. También garantiza sus costos y honorarios razonables de abogados en una demanda de ejecución. En la mayoría de los casos, esa presión logra que se pague el reclamo sin llegar a juicio.

¿Qué pasa después de notificar y presentar el gravamen?

Usted tiene seis meses desde su último día de trabajo para presentar una demanda de ejecución del gravamen, junto con un aviso de litigio pendiente (lis pendens) (§ 29-5-120(A)). El propietario también puede liberar la propiedad del gravamen otorgando una fianza (bond off), que sustituye a la propiedad como garantía; en ese caso, su reclamo pasa a la fianza. Anotamos en nuestro calendario el plazo de seis meses de cada gravamen de servicio completo que presentamos.

Contraté con el contratista general, no con el propietario. ¿Puedo presentar un gravamen?

Por lo general, sí — el trabajo realizado con el consentimiento del propietario da derecho a un gravamen aunque no haya contrato directo con el propietario, sujeto a los límites legales para los reclamantes de niveles inferiores (§ 29-5-20). Su paquete de gravamen también debe incluir una carta de requerimiento del § 27-1-15 dirigida tanto a quien le debe como al propietario.

¿Y las obras públicas?

No se puede presentar un gravamen contra una propiedad pública. En las obras públicas (y en algunas privadas), la fianza de pago (payment bond) ocupa el lugar del inmueble — es un reclamo contra la fianza con sus propios plazos estrictos de aviso. Si trabaja en una obra pública, actúe pronto y busque asesoría.

¿Qué es una carta de requerimiento del § 27-1-15?

Es un requerimiento de pago previsto en la ley que le da al destinatario un plazo de 45 días para hacer una investigación justa y razonable y pagar lo que debe. Si se niega sin razón, puede tener que pagar honorarios razonables de abogados e intereses a la tasa judicial. Cada gravamen de servicio completo que preparamos incluye una de estas cartas al propietario — y al contratista de nivel superior, cuando corresponde.

¿Cuánto cuesta presentar un gravamen de constructor en Carolina del Sur?

Con nosotros, una tarifa fija de $425 por el servicio completo — notificamos, presentamos y enviamos las cartas de requerimiento (el costo de la notificación es adicional), sin importar su posición en la cadena — o $275 fijos por el autoservicio en Lien.Claims, nuestra plataforma de autoservicio (disponible solo en inglés). Sin sorpresas por hora.